先补上次争论遗留下的问题

这些是我这几天看房子的经验。首先就是回答你为什么你查的有些市区（内环以内）的新房还没到4万/平米的均价主要是如下原因：

1. 总价过高的，有的房子一百平米，总价超过400万以上，单位均价会下来。我前几天还看见在建国西路新加坡苑有2万6一平米的房子，不过他是复式房，面积是199平米。

市区小面积的老公房老到80 90年代的反倒在单位均价上贵。遵循面积越小价格越贵原则。

2. 房子未满5年，可能会相对便宜。这里蛮复杂的，有的房龄还未满5年，产证已满5年的期房。未满5年的房子，因为政府规定的关系，税要贵出一大节，比如300万的房子，税要贵出20来万。另外贷款也会麻烦些，所以其单位均价会略便宜一些。

3.商住两用房，你贴的其中一套就是商住两用房。这类房子除小区环境不好以外，还有比如物业费高，一般是周围普通住宅的2到4倍。我在虹桥看的一套商住两用房，就是每平米8元物业费，100平米房子每月物业费就要800元。而且由于是办公的，所以人员流动复杂。在加上电费是议价。所以自然房子就便宜了。

洋房不如土房，最贵就是石窟门

另外，上海的房子很大一部分可能是被老外炒上去的。这个是有证据的。同样是解放前的房子，租界的洋房反而没有本地造的石窟门房子贵。老式洋房除非是特别名头的，一般在徐汇这些地方是4万多一平米。

石窟门呢？从徐汇，卢湾两个地方来看，做过改造工程的石窟门房子大约是10万到12万。差距大吧。原因就是因为老外喜欢住。这些房子有的是卖给老外的，主要是高价租给老外，因为投资回报高，所以房价也贵。

这帮十三点文化保护主义老外，把那里一代的租金炒得高得要命，完全不知道中国人是可以接受很高比例的租金房价差距的。不过和鲁迅说的有点不一样，这帮老外不再是看中国人住那些房子，而是自己住进去供我们观看，那我们也没话讲了。

实际经历与“空置率”“外地人炒做”这些说法有很大差别

南北两块地方，我看了大约十几套住房，虽然取样完全不够做统计算，但是也算有一点代表意义了。十几套房中，其中只有一套房东把自己发配到了嘉定。其余都是自住卖掉的。有家里想换大的，比如那家女儿又高又漂亮的（我到现在念念不忘）。有的可能是家里需要钱，要换小的，比如我去看是2个老人都带着氧气瓶，靠保姆照顾的。还有老2两口住130平米房子孩子在国外，自己觉得太空了。有的怕冷清打算卖了房子和子女住的。各种情况很多。基本都是说上海话的。甚至于说有时候去看房，中介会安排其他人和你同去看一套房，而同去看房者里也都是讲上海话的，没有外地人。我看的房子卖房子的老人比较多。

反正没有碰到过1个外地人，闲置的也只有1套。我不是说来沪的新上海人买房少，显然新上海人来沪买房主要以有钱人和年轻人自住为主，所以他们可能很少卖出房子。但是闲置的房子实在很少。房子里是租客而不是房东自住的只有1套。但相信所谓的外地客大量炒做上海房产到现在起码是不太真实的话题了。

也正因为基本都是自住的，所以他们挂牌的价格是一步不让的。反正暂时卖不出他们也不着急。

这和媒体炒做的空置率差别很大。关于所谓的黑灯率我觉得那个一点也不准。新楼让人感觉空，可能主要是中国现在邻居间人际关系冷漠。而中国人又不喜欢搞社交活动。比如搞个邻居party 不能说完全没有，反正是非常稀少的事情。另外，现代人一般加班和晚上夜出的比较多。尤其是电视被规定的简直恐怖，和80年代90年代国内外大量优秀电视剧相比，现在的电视剧都是千篇一律的国产剧，一个内容被翻拍成好几部烂局，反正晚上6：00到10:00都不允许放外国电视剧。所以年轻人可能比较多会选择晚上出去游玩什么的。所以，黑灯率非常不能说明问题。

活得最局促的百万富翁

看了很多老公房感觉就是这样，因为上海市区其实还有大量的老公房没有拆迁，而政府故意留地抬价，那里几乎在最近拆迁无望。房子都是90年代初或者80年代末的房子，楼道破旧还有怪味。但因为那些房子在市区又是重点小学的学区房，均价要4万以上。一套小得可怜的50来平米的房子实际居住面积也就40平米左右，也要210万。

最近房价有见顶的趋势，所以那里很多住户在抛售房子，但价格不肯降低，不过也情由可原，因为那些毕竟是自住的房子，别看好几百万一套，卖掉了，自己还得再买房子住。哪里舍得随意降价呢。

作孽啊。上海房价天价的背后是还有大量的市民住在这种破旧的老公房里。作为几百万资产身价的他们，这些上海市民可能是全国生活得最局促的百万富翁了。

最后，10月以前我不打算再看或者再买了。总觉得会跌，就是200多万的房子，就是只跌个10%什么的，一部3万美刀的车就跌没了。没必要。看各年的环比增长规律和现在大环境趋势，我想还是冷静点，不要跟着发疯比较好。